Altbausanierung.

Ältere Gebäude versprühen einen ganz besonderen Charme.
Diesen für Sie zu erhalten, ist unsere Herausforderung.

Die Altbausanierung – den Charme & Wert alter Immobilien bewahren.

Wie Sie Ihr altes Haus modernisieren, Energie sparen und den Wohnkomfort erhöhen.

Wohnen und arbeiten im Altbau erfreut sich in Deutschland wachsender Beliebtheit. Den Traum, einen Altbau zu sanieren, um in einer Immobilie mit Charme, Tradition und Geschichte zu leben oder zu arbeiten, hegen viele Deutsche. Die Gründe für eine Sanierung sind aber oft nicht nur ästhetischer Natur. Viele Immobilienbesitzer möchten jedoch einerseits diese Vorzüge eines Altbaus erhalten, gleichzeitig aber nicht auf die Annehmlichkeiten hinsichtlich des Komforts eines Neubaus verzichten. Altersbedingt sehen sich viele darüber hinaus mit Schäden an den Gebäuden, Instandhaltungsstau und hohen Heizkosten konfrontiert. So steht neben der Beseitigung von Schäden, z.B. Feuchteschäden an Kellern, Balkonen und Dächern, Rissen in Wänden und Decken auch die  energetische Sanierung nach aktuellen Standards bei den Beweggründen für die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen ganz oben. Mit diesem Leitfaden möchten wir Altbaubesitzer über Methoden, Maßnahmen, Kosten und Möglichkeiten zur staatlichen Förderung einer Altbausanierung, bzw. Haussanierung informieren.

Die Hölscher Bauunternehmung verfügt über jahrzehntelange Erfahrung auf diesem Gebiet und kann Ihnen viele Beispiele für eine erfolgreiche Altbausanierung und Modernisierung zeigen. Speziell an unserem Unternehmensstandort Duisburg mit seinen sieben Stadtbezirken Walsum, Hamborn, Meiderich/Beeck, Homberg-Ruhrort-Baerl, Duisburg-Mitte mit den Ortsteilen Altstadt, Dellviertel, Duissern, Hochfeld, Neuenkamp, Kaßlerfeld, Neudorf, Wanheimerort, Rheinhausen und Duisburg-Süd mit den Ortsteilen Bissingheim, Buchholz, Großenbaum, Huckingen, Hüttenheim, Mündelheim, Rahm, Ungelsheim, Wanheim-Angerhausen und Wedau gibt es viele historisch gewachsene Ecken mit wunderschönen, aber auch oft renovierungsbedürftigten Altbauten.

Warum sollte man eine Altbausanierung durchführen?

Neben den eingangs erwähnten Aspekten der Sanierung und Modernisierung mit der optischen und energetischen Verbesserung des äußeren Erscheinungsbilds, gibt es auch rechtliche und wirtschaftliche Gründe für eine Altbausanierung. Viele Altbaubesitzer möchten aber auch den Wohnkomfort erhöhen und den Wert der eigenen Immobilie steigern.

Wenn der Wind durch Dach und Fenster pfeift und die Heizung streikt.

Spätestens wenn die Fassade anfängt zu bröckeln, der Wind selbst durch geschlossene Fenster zieht und die Heizung schon wieder ausgefallen ist, dämmert es vielen Altbaubesitzern, dass eine Sanierung des Hauses notwendig wird. Und so sind Faktoren wie Schäden an Fassade, alte, ineffiziente oder sogar schon defekte Heizungen, fehlende Wärmedämmung an Bauteilen, undichte Dächer und Fenster, Schäden an Balkonen und Loggien, sowie Feuchteschäden in Kellern und Innenräume die Hauptbereiche der Maßnahmen zur Sanierung des Altbaus.

Welche gesetzlichen Nachrüst- oder Austauschpflichten es bei Altbauten zu beachten gibt.

Zu den kostenintensivsten Austauschpflichten  (Energieeinsparverordnung von 2014, kurz EnEv 2014) gehört sicherlich die für den Austausch alter Heizungsanlagen. Kurz um: Öl- und Gasheizungen, die älter sind als 30 Jahre, müssen erneuert werden. Auch  Heizungsleitungen, sowie Decke und Dach müssen nach bestimmten Voraussetzungen gedämmt werden. Da es sich um ein komplexes Themengebiet mit vielen Ausnahmen und Sonderfristen handelt, berät das Hölscher Bauunternehmen Sie hierzu gerne ausführlicher. Wer jetzt schon mehr wissen möchten, der kommt mit dem Link aus der Infobox unten weiter.

Wie geht man bei einer Altbausanierung vor?

Wie bei allen Bauprojekten ist es immer das Ziel der Bauherren das Projekt im vorgesehenen Zeit- und Kostenrahmen umzusetzen. Man hört jedoch immer wieder: Bei Projekten der Altbausanierung gelingt das nicht immer und viele Bauherren haben den Eindruck das sich für sie ein „Fass ohne Boden“ auftut: Während der Ausführung werden unerwartete Schäden sichtbar, mangelhafte Sanierungsversuche der vergangenen Jahrzehnte kommen zum Vorschein und ursprünglich nicht berücksichtigte Arbeiten werden so plötzlich erforderlich. Dadurch verzögert sich die Ausführung und oft kann der geplante Einzugstermin nicht gehalten werden.

Doch lässt sich das vermeiden? Die Antwort ist: Oft, jedoch nicht immer - Wir können es gar nicht deutlich genug sagen: Planung und Vorbereitung sind ungeheuer wichtig. Das berühmte „Fass ohne Boden“ tut sich auf, wenn erforderliche Voruntersuchungen des Gebäudes nicht oder nicht richtig ausgeführt werden, die Planung die Besonderheiten des Gebäudes in seiner historischen Substanz nicht berücksichtigt, die Kostenplanung aufgrund falscher Annahmen  und ohne ausreichenden Puffer kalkuliert, Zeitpläne zu knapp bemessen und sanierungstechnisch inkompatible Maßnahmen durchgeführt werden sollen. Auch wenn diese Vorbedingungen erfüllt sind, kann es bei alten Gebäuden immer noch zu Überraschungen kommen, durch die sich Kosten erhöhen können, denn ganz genau kennt man das Gebäude erst, wenn das Bauteil freigelegt und die vorhandene Konstruktion komplett sichtbar ist. Deshalb empfehlen wir, nicht schon zu Beginn das komplette Baubudget zu verplanen, sondern eine Reserve zu erhalten, um für Unvorhergesehenes gerüstet zu sein. Wenn alles nach Plan läuft und keine zusätzlichen Überraschungen auftreten, steht diese Reserve nach Abschluss der Rohbauarbeiten dann für die Erfüllung zusätzlicher Ausstattungswünsche zur Verfügung. 

Wenn ein Gebäude abschnittsweise saniert werden soll, weil das volle Budget nicht in einem Zuge verfügbar ist, ist darüber hinaus die genaue Reihenfolge der geplanten Maßnahmen besonders wichtig.

Wer sich von einem erfahrenen Altbausanierungs-Experten wie der Hölscher Bauunternehmung in Duisburg beraten lässt, kennt Abläufe, Fallstricke und Kosten für eine Altbausanierung und hat mit diesem Spezialgebiet des Bauens jahrzehntelang Erfahrung. So ist es z.B. sinnvoll ,erst eine gedämmte Fassade mit neuen Fenstern zu installieren und erst danach auf Basis des neuen, geringeren Wärmebedarfs des Gebäudes die, Heizungsanlage zu erneuern.

Am besten in Kombination: Altbau energetisch sanieren und optisch modernisieren.

Wer sich zu einer Altbausanierung und -modernisierung entschließt, der steht zwei Bereichen gegenüber: Den technischen Aspekten, die eine wirtschaftliche Nutzung erst möglich machen und den ästhetischen und Komfort betreffenden Aspekten, um den Nutzeranforderungen gerecht zu werden. Auch wenn das äußere Erscheinungsbild das ist, was den Charme eines Altbaus ausmacht, sollten die technischen Mindestanforderungen, die eine langfristige Schadenfreiheit des Gebäudes und eine wirtschaftliche Nutzung sicherstellen, immer im Vordergrund stehen.

Eine Milchmädchenrechnung: Nur in die Optik des Altbaus investieren.

Wer nur in das äußere Erscheinungsbild eines Altbaus investiert, der sollte sich im Klaren sein, dass schon bald erneut Investitionen erforderlich werden und zwar kurzfristig eine einwandfreie Optik erreicht,  die zu Grunde liegenden Schadenursachen oder Mängel am Gebäude, z.B. hinsichtlich der Wärmedämmung, jedoch nicht behoben wurden. Langfristig entstehen so hohe finanzielle Einbußen. Intelligenter ist ein kombiniertes Maßnahmenpaket aus beispielsweise Schadenbeseitigung einer Fassade im Mauerwerk, Herstellung einer Wärmedämmung und anschließende Abrundung mit einer ansprechender Optik. Die eingesetzten technischen Komponenten werden in der Regel auch von der äußeren Hülle überdeckt.

Kontakt zu den Behörden.

Stadt Duisburg - Amt für Baurecht und Bauberatung
Stadthaus - Eingang Moselstraße
Friedrich-Albert-Lange-Platz 7
47051 Duisburg

Tel. 0203 2833045

bauaufsicht(at)stadt-duisburg.de
erschliessung(at)stadt-duisburg.de
kataster(at)stadt-duisburg.de

Das Amt für Baurecht und Bauberatung der Stadt Duisburg informiert Sie über die gesetzlichen Vorschriften im Zusammenhang mit genehmigungspflichtigen Vorhaben im Rahmen der Altbausanierung in Duisburg. Es versteht sich als Ansprechpartner für alle Bauwilligen in der Stadt Duisburg. Es unterstützt Bauherren und Architekten durch umfangreiche Beratungen und Hilfestellungen in baurechtlichen Verfahren bei der Realisierung eines Bauvorhabens.

Wann lohnt sich eine Altbausanierung?

Grundsätzlich ist der Aufwand um ein altes Gebäude so zu sanieren und zu modernisieren, dass es sich hinsichtlich Komfort für den Nutzer und der Erfüllung der aktuellen Anforderungen an ein modernes Gebäude kaum von einem Neubau unterscheidet immer höher, als gleich einen Neubau zu realisieren. Die Gründe hierfür sind vielfältig, liegen jedoch auf der Hand: Bevor Bauteile modernisiert oder erneuert werden können, muss immer erst der Altbestand, der nicht mehr den Anforderungen entspricht, zurück gebaut werden. Putz muss abgeschlagen, Oberböden oder eine alte Dacheindeckung entfernt werden. Darüber hinaus kann oft nicht so effizient gearbeitet werden, wie bei einem Neubau. In bestehenden Gebäuden ist viel mehr Handarbeit erforderlich, da Kräne und große Maschinen kaum zum Einsatz kommen können. Darüber hinaus ist der Neubau hinsichtlich der eingesetzten Materialien und Bauverfahren auf eine effiziente Ausführung durchoptimiert. Das war bei der Erstellung von Altbauten und vor allem auch historischen Gebäuden nicht der Fall: Hier standen noch Handwerkskunst und traditionelle Techniken im Vordergrund, die oft sehr arbeitsaufwendig waren. Durch die vorgefundene Bausubstanz wird die Art der Ausführung vieler technischer Maßnahmen der Altbausanierung bestimmt und der Aufwand der Umsetzung ist ungleich höher, als bei einem Neubau.

Dennoch gibt es auch Vorteile bei der Sanierung gegenüber dem Neubau: Die vorhandene Bausubstanz, zumeist zumindest der Rohbau kann weiter genutzt werden und muss nicht neu erstellt werden. Auch Abrisskosten, die bei der Nutzbarmachung vieler bereits bebauter Grundstücke für einen Neubau erforderlich sind, entfallen. Letztendlich, und das ist aus unserer Sicht das beste Argument für die Sanierung und Modernisierung eines Altbaus, bekommt man, wenn man sich für den Erhalt eines Gebäudes statt seines Abrisses und einen Neubau entscheidet ein Gebäude, das eine Geschichte erzählen kann und den Charme längst vergangener Zeiten versprüht.

Hierfür jedoch unbedingt erforderlich: Eine intensive Auseinandersetzung mit dem Bestandsgebäude, das manchmal mehr, manchmal weniger historisch wertvoll ist, eine sorgfältige Planung der vorgesehenen Maßnahmen und die Umsetzung durch Fachleute verschiedener Gewerke, die ihr Handwerk verstehen. Dazu gehört auch, realistisch einzuschätzen, ob sich die Investition in eine Sanierung lohnt. Denn manchmal ist die Substanz eines Gebäudes so schlecht oder schon so zerstört und historisch auch nicht wertvoll, dass selbst wir Experten für die Altbausanierung zum Abriss statt einer Sanierung raten. Lohnen kann sich die Sanierung und Modernisierung jedoch nicht nur rein materiell, so dass nach der Umsetzung der Maßnahmen höhere Mieteinnahmen oder ein ganz neues Wohngefühl einstellen. Oft treten auch Menschen an uns heran, denen es am Herzen liegt, das schon viele Jahrzehnte im Familienbesitz befindliche Haus zu erhalten und hierfür zu sanieren, zu modernisieren und umzubauen. Auch dies ist ein gutes Argument für eine Altbausanierung, da das Familienerbstück so fit für die nächste Generation gemacht wird, ohne Abstriche bei Komfort oder Nutzbarkeit machen zu müssen. 

Was kostet eine Altbausanierung?

Oft werden wir, ohne dass wir die Möglichkeit haben, uns intensiv mit einem Gebäude auseinanderzusetzen, gefragt, was eine Altbausanierung kostet. Diese Frage können wir natürlich beantworten, allerdings erst, wenn wir die Antwort unserer Interessenten auf eine Vielzahl von Gegenfragen erhalten haben: Welche Schäden sind am Gebäude denn aktuell vorhanden? Wie groß ist das Gebäude? Wie viele Wohneinheiten gibt es? Welche Maßnahmen zur Sanierung oder zum Erhalt des Gebäudes wurden in der jüngeren Vergangenheit bereits ausgeführt? Wie alt ist das Gebäude und wie ist der Ausstattungsstandard? Was für eine Dach- und Fassadenkonstruktion hat das Gebäude? Wie  sind die Decken und Wände ausgebildet? Welchen Anspruch haben die zukünftigen Nutzer an Raumaufteilung, Ausstattungsstandard usw.? Sie sehen, es gilt, bevor wir auf diese so einfach klingende Frage eine Antwort geben können, erst einmal viele andere Fragen zu klären. Darauf aufbauend können wir dann die Kosten der geplanten Maßnahme erst überschlägig schätzen und nach Erstellung der genauen Planung konkret fassen.

Altbau sanieren: Maßnahmen und Möglichkeiten.

Sanierungsmaßnahmen zum Substanzerhalt und zur Energieeinsparung.

Sanierungsmaßnahmen zielen der lateinischen Wortherkunft nach auf das „heilen“ des Gebäudes. Ziel ist es also, Bauschäden zu beseitigen und somit ein „gesundes“ Gebäude oder Bauteil zu erreichen. Es wird also der ursprünglich schadensfreie Zustand wiederhergestellt. Demgegenüber dienen Maßnahmen der Instandhaltung erst der Vorbeugung von Schäden, wie z.B. Reparaturen, bevor überhaupt ein weitergehender Schaden entstanden ist. Instandsetzungen dienen dagegen der Wiederherstellung des Ursprungszustands. Modernisierungen dagegen zielen darauf, ein besseres Niveau im Hinblick auf die Eigenschaften zu erreichen, um aktuellen Anforderungen zu entsprechen. So handelt es sich bei energetischen Sanierungsmaßnahmen also genau genommen um Modernisierungen, da hierdurch ein Zustand hergestellt wird, der den aktuellen Anforderungen entspricht, was zuvor nicht der Fall war.

Sanierungsmaßnahmen im Altbau betreffen also genau genommen die Beseitigung von Bauschäden, z.B. Trockenlegung feuchter Keller, Verpressen von Rissen in Decken und Wänden, Erneuerung von geschädigten Konstruktionen, z.B. Stahlträgern, Deckenbalken und Dachstühlen, Mauerwerksaustausch, Sanierung von Betonschäden, Sanierung undichter Balkone, Loggien und Dachterrassen usw. Bei allen diesen beschriebenen Maßnahmen wird lediglich ein schadenfreier Zustand hergestellt, der die langfristige Nutzung des Gebäudes oder Bauteils sicherstellt.

Nimmt man die Maßnahmen der energetischen Sanierung in den Katalog der Maßnahmen zur Altbausanierung auf, ergibt sich darüber hinaus ein weiteres Feld von Arbeiten, die in diesem Zuge ausgeführt werden können: Dachdämmung, Dämmung der obersten Geschossdecke oder der Kellerdecke, Perimeterdämmung von erdberührten Wänden, Außenwanddämmung, Fensteraustausch oder Ertüchtigung historischer Fenster, Erneuerung der Gebäudetechnik wie Heizungs- und Lüftungsanlagen usw.

Bei Ausführung aller dieser Maßnahmen ist es besonders wichtig, dass alle Einzelmaßnahmen aufeinander abgestimmt sind und sich keine Nachteile in Verbindung mit der vorhandenen Bausubstanz ergeben: Insbesondere bei historischen Gebäuden, z.B. Fachwerkhäusern oder bei Stuckfassaden ist besondere Vorsicht geboten. Durch falsche oder unfachmännisch ausgeführte Maßnahmen entstehen oft massive Schäden an den Gebäuden, die sich kaum oder nur mit sehr hohem Aufwand wieder beseitigen lassen.

Viele historisch wertvolle Gebäude stehen unter Denkmalschutz. Ziel dabei ist es, das kulturelle Erbe und historische Zeugnisse zu erhalten. Denkmalgeschützt oder nicht: Eine langfristig erfolgreiche Altbausanierung gelingt nur, wenn bei der Sanierung und der Anpassung an die aktuellen Nutzeranforderungen mit besonderer Umsicht und handwerklichem Können agiert wird.

Optische Verbesserungen durch Altbausanierung.

Wenn alle Bauschäden beseitigt sind, gilt es, das Gebäude so fertig zu stellen, dass auch eine ansprechende Außenwirkung erreicht wird. Bei Ziegelfassaden oder Betonfassaden sind nach erfolgter Sanierung durch schonende Reinigung, Neuverfugung bzw. Betoninstandsetzung ggfs. mit unsichtbarer Schlussbeschichtung die Arbeiten in der Regel abgeschlossen.

Putz- und Stuckfassaden werden durch die abschließenden Malerarbeiten nach Beseitigung aller Schäden erst wieder zum strahlenden Gesicht des Hauses. Vorhangfassaden stellen eine weitere Möglichkeit der individuellen Fassadengestaltung dar. Hier können Sie, genau wie bei Putzfassaden, Ihrer Kreativität freien Lauf lassen und gestalterisch fast unbegrenzt kreativ werden. Der Markt ist voll von konservativen wie ausgefallenen Design-Ideen.

Wichtige Akzente bei der Sanierung setzen: Fenster & Türen.

Neben der Fassade fallen auch Türen und Fenster besonders ins Auge. Wer den Charakter eines Altbaus ganz besonders unterstreichen will, kann auch Fenster & Türen aus Holz oder in Holzoptik wählen. Auch Aluminiumfenster begeistern Design-Enthusiasten mit flächiger Optik und schlanken Profilen. Dabei schließen sich Energieeffizienz und Ästhetik nicht unbedingt mehr aus. Alle genannten Varianten erfüllen immer die strengen Anforderungen der aktuellen Energieeinsparverordnung.

Moderne Nutzung hinter der Fassade.

Viele Eigentümer und Nutzer von alten Gebäuden schätzen zwar den Charme des Altbaus, möchten aber auf eine zeitgemäße Ausstattung mit modernen Bädern, komfortablen Heizsystemen und auch eine der digitalen Welt entsprechende IT- und Elektroausstattung nicht verzichten. Hierbei handelt es sich natürlich schon nicht mehr um Sanierungs-, sondern Modernisierungsmaßnahmen, die im Rahmen einer Sanierung umgesetzt werden können. Die Hölscher Bauunternehmung Duisburg richtet sich hierbei ganz nach Ihren Anforderungen und passt auch alte Gebäude solchen Anforderungen an.

Was lohnt sich bei einer Altbausanierung?

Oft stellen uns Kunden die Frage, was sich denn bei einer Altbausanierung lohnt. Pauschal beantworten lässt sich diese Frage nicht; spielen doch finanzielle Spielräume und der persönlich Geschmack immer eine große Rolle. Sinnvoll ist aber oft eine Erneuerung, bzw. Optimierung der Heizungsanlage. Je nach Zustand, ist auch ein Austausch der Fenster aus energetischen Gründen anzuraten. Gerne beraten wir von Hölscher Bau in Duisburg Sie individuell zu Ihrem Sanierungsvorhaben.

Was kostet eine Altbausanierung?

Die Kosten einer Altbausanierung setzen sich aus den Kosten für die einzelnen Maßnahmen wie Dach, Fassade, Fenster und Decken zusammen. Oft erscheint eine Maßnahme zu Beginn als teuer, doch die Ersparnis über einen langen Zeitraum rechnet sich dann oft wieder. Dies gilt besonders für die Anschaffung einer neuen Heizungsanlage.

Aufsparrendämmung50 € pro m² 15.000 €
Fassadendämmung (Einblasen)15 - 30  € pro m² 2.000 - 3.900 €
Fassadendämmung (WDVS)  90 - 150 € pro m² 12.000 - 19.500 €
Fassadendämmung (Vorhangfassade)170 € pro m²22.000 €
Kellerdeckendämmung (von unten)15 - 25 € pro m²  1.000 - 1.500 €
Neue Fenster (Dreifachverglasung) 500 € pro Stück  4.000 - 6.000 €
Neue Brennwertheizung6.000 - 9.000 € pro Stück 6.000 - 9.000 €

Wie lange dauert eine Altbausanierung?

Die Dauer einer Altbausanierung hängt von Umfang und Anzahl der geplanten Maßnahmen ab.

Was wird bei einer Altbausanierung gefördert?

Viele Altbaubesitzer und Bauherren wissen nicht, dass es viele Möglichkeiten zur Förderung einer Altbausanierung gibt. So sind fast alle energetischen Maßnahmen förderungsfähig. Das können zum einem direkte Förderungen und zum anderen günstigere Kredite sein. Die erste Anlaufstelle ist meist die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, eine Heizung auf Basis von erneuerbaren Energien einzubauen, 

dann ist das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) Ihr Ansprechpartner.

Tabelle Fördermöglichkeiten (Auszug)

KfW 430Dämmung, Dacheindeckung mit Dämmung, neue Fenster
Zuschuss über 10,0 % der Kosten (maximal 5.000 €)
KfW 430 (Heizung) Neue Brennwertheizung (Öl oder Gas)
Zuschuss über 15,0 % der Kosten (maximal 7.500 €)
KfW 151/152  Dämmung, Dacheindeckung mit Dämmung, Neue Fenster, Neue Brennwertheizung
Kredit über maximal 50.000 € bei 0,75 % Zinsen(maximal 3.750 € Tilgungszuschuss)
BAFA Heizen mit nachwachsenden RohstoffenPelletheizung, Pelletofen, Hackschnitzelheizung
Zuschuss: 2.000 - 3.500 €
BAFA Heizen mit WärmepumpenLuftwärmepumpe, Erdwärmepumpe
Zuschuss: 1.300 - 4.500 €
BAFA Heizen mit SolarthermieWarmwasserbereitung, Heizungsunterstützung
Zuschuss: 500 - 2.000 €
Wir verwenden Cookies, um Ihnen das beste Nutzererlebnis bieten zu können. Datenschutzerklärung.